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Penalidades e soluções aplicáveis ao condômino anti-social


 

O legislador previu algumas modalidades de multas a serem aplicadas aos condôminos que não cumprem o disposto na convenção. Sobre isso, bem nos fala Fedozzi (2007, p.64):

Para que os condôminos cumprissem os deveres descritos, o legislador entendeu por bem estipular penalidades, para o caso de eles serem inobservados. Dessa forma, a partir da entrada em vigor do novo Código poderão existir quatro (04) tipos de multas, a saber: a) multa por atraso no pagamento de cotas condominiais; b) multa pelo descumprimento dos deveres condominiais; c) multa pelo descumprimento reiterado dos deveres condominiais; e d) multa pelo reiterado comportamento anti-social.

Para o presente estudo, não nos interessará o primeiro tipo, que trata da inadimplência do condômino perante o condomínio.

 

Os deveres dos condôminos estão regulados no artigo 1.336 do Novo Código Civil (BRASIL, 2002), bem como as penalidades sobre o descumprimento desses deveres, que constam em seus parágrafos, como segue:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Especifica o § 2º do artigo acima que a multa para o descumprimento do exposto em seus incisos poderá ser de no máximo o quíntuplo do valor da contribuição condominial. A forma de imposição dessa multa é esclarecida por Maluf (2005, p. 93):

Pode essa multa ser imposta pelo síndico ou pelo corpo diretivo do edifício, na forma do que for disciplinado na convenção ou no ato constitutivo do condomínio, e deve, todavia, ser ratificada por ulterior deliberação da assembléia. Em homenagem ao princípio constitucional da ampla defesa, deve sempre ser assegurado ao condômino infrator o pleno exercício desse direito.

No caso da multa não estar prevista na convenção, será necessária a aprovação em assembléia por dois terços dos restantes, entendendo-se esses como sendo a totalidade dos condôminos, menos o infrator. Na maioria das vezes, tal quorum não será atingido em assembléia, o que impossibilitará a aplicação de tal multa. Nesse sentido, nos ensina Fedozzi (2007, p. 73):

Com relação ao quorum fixado pela Lei nº 10.406/02, foi determinado que dois terços dos condôminos restantes votassem sobre a punição. Salvo melhor entendimento, esse termo significaria a totalidade dos condôminos, menos o faltoso.

Discorda-se do posicionamento do legislador, pois em razão do elevado número de proprietários, a multa será praticamente inaplicável, tornando letra morta o dispositivo. Mais correto seria prever dois terços dos co-proprietários presentes à assembléia, o que não foi feito. Mas, apesar disso, reconhece-se como praticamente incontornável esse quorum, ante a presença do termo ‘condôminos restantes’, em contrapartida com a expressão ‘condôminos presentes’, utilizado no artigo 1.352.

Importante destacar aqui a necessidade de permitir ao condômino punido o direito amplo de defesa. Tal procedimento pode inclusive estar previsto no regimento interno do Condomínio, conforme afirma Venosa (2009, p. 359):

Qualquer que seja a modalidade de imposição de multa ou penalidade, requer seja conferido direito de defesa ao condômino. Para evitar nulidades, o regimento deve fixar procedimento administrativo para imposição de penalidades, nos moldes de uma sindicância. As punições podem ser graduadas desde a simples advertência até a imposição de multa, dentro de determinados limites ou proibição transitória de certas atividades no condomínio. Esta última matéria gera discussões. Não se duvida de que o condômino, ou qualquer ocupante, pode ser punido com a suspensão temporária de freqüentar a piscina ou salão de festas do edifício, em razão de comportamento inconveniente, por exemplo. A lei civil, porém, parece que só admite as multas, o que não é verdadeiro. Ainda porque hã multas que não terão para determinados condôminos desajustados qualquer sentido penal ou pedagógico.

Abaixo, jurisprudência acerca de assembléia que ratifica a aplicação da multa:

CONDOMÍNIO – COBRANÇA DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR CONDUTA ANTI-SOCIAL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO – IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ QUE NÃO SE SUSTENTA, JÁ QUE O QUESTIONAMENTO DA LEGALIDADE DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL, QUE RATIFICOU A APLICAÇÃO DA MULTA, SOMENTE PODE SER DEDUZIDO EM SEDE PRÓPRIA, INCLUSIVE NO QUE TANGE À APONTADA IRREGULARIDADE DAS PROCURAÇÕES, AFIGURANDO-SE CORRETO O JULGAMENTO DA LIDE, POR ENCONTRAR-SE COMPROVADO O COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL PELA PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA, A DISPENSAR A PRODUÇÃO DE PROVA ORAL, MORMENTE POR NÃO TER O RÉU, EM SUA RESPOSTA, OFERECIDO ROL DE TESTEMUNHAS DESPROVIMENTO DO RECURSO.

(2009.001.11401 – APELACAO – DES. ADRIANO CELSO GUIMARAES – Julgamento: 26/05/2009 – OITAVA CAMARA CIVEL TJ/RJ)

Além do simples desrespeito ao disposto na convenção de condomínio, o legislador se preocupou com a prática reiterada desses atos, conforme disposto no artigo 1.337 do Novo Código Civil (BRASIL, 2002):

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

No parágrafo único acima, o legislador cuidou dos atos reiterados de condôminos anti-sociais, impondo multa ainda mais severa. Percebe-se com isso a preocupação do legislador em desestimular a prática de atos contrários aos bons costumes dentro do condomínio. Porém, dependendo da condição financeira do condômino anti-social, tais penalidades não são suficientemente grandes para desestimulá-lo a novamente praticar atos inapropriados.

Outra dificuldade encontrada para efetivamente impor essa punição aos condôminos anti-sociais é a necessidade de deliberação da assembléia de três quartos dos condôminos, conforme Diniz (2002, p. 202):

Se o condômino ou possuidor apresentar infração reiterada aos seus deveres poderá, havendo deliberação de 3/4 dos condôminos, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valro da despesa do condomínio, conforme a gravidade das faltas cometidas e a reiteração, independentemente das perdas e dados (CC, art. 1.337, caput). E se com essa conduta anti-social reiterada causar incompatibilidade de convivência com os demais, deverá pagar multa correspondente ao décuplo do valor relativo à contribuição para as despesas do condomínio, até ulterior deliberação assemblear (CC, art. 1.337, parágrafo único). Assim pressiona-se o condômino à observância das normas condominiais.

Entendimento de que não é necessária maioria qualificada possui o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, conforme pode-se observar na seguinte jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL REITERADO. Sentença que julgou improcedente o pedido de declaração da nulidade de item aprovado em assembléia de condomínio, que acarretou a aplicação da multa prevista no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil, e condenou o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em R$ 1.000,00, na forma do art. 20, § 4º, do CPC. APELAÇÃO DO AUTOR. Razões. Quorum qualificado não atingido; comportamento anti-social não configurado; direito à ampla defesa não respeitado. Pugnou, no mais, pela incidência do art. 20, § 3º, do CPC, e não pela aplicação do art. 20, § 4º. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. 1- Não se exige quorum qualificado para aplicação da multa por comportamento anti-social reiterado do condômino. Medida urgente para fazer cessar o uso anormal da propriedade, o qual frustra as expectativas impostas pelos direitos de vizinhança. 2- A situação do art. 1.337, parágrafo único do CC/02 ficou plenamente caracterizada consoante o quadro probatório delineado nos autos. 3- Direito à ampla defesa que se assegurou ao apelante, o qual esteve presente na assembléia que deliberou sobre a multa, inclusive acompanhado de advogado. 4- O art. 20, § 3º, do CPC só é aplicável nas causas em que houver condenação. In casu, julgado improcedente o pedido, não havendo condenação, deve incidir a regra do art. 20, § 4º, do CPC. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

(2006.001.50445 – APELACAO – DES. FERDINALDO DO NASCIMENTO – Julgamento: 20/12/2006 – DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL TJ/RJ)

Além da multa imposta, o artigo 1.336 § 2º prevê a condenação em perdas e danos. Pode-se ver a aplicação do disposto na seguinte jurisprudência que condena um condômino ao pagamento de indenização a titulo de danos morais por seu comportamento anti-social:

Direito de vizinhança. Condomínio. Barulho com música e falatório. Perturbação do sossego. Farta prova documental e claros depoimentos testemunhais. Conduta anti-social daquele que, reiteradamente, promove reuniões estrepitosas. Violações às normas do novo Código Civil : artigos 1277 e 1336, IV. Dano moral indenizado com cinco mil reais. Astreinte progressiva a partir de 500 reais, aumentando com a reiteração. Dano material não demonstrado. Apelação provida em parte.

(2005.001.51237 – APELACAO – DES. BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO – Julgamento: 08/08/2006 – DECIMA CAMARA CIVEL TJ/RJ)

Isto exposto, passa-se a analisar a possibilidade de expulsão de um condômino, cujas penas aplicadas não tenham surtido efeito, continuando a existir o comportamento anti-social.

Esse é um terreno fértil de discussão doutrinária. De um lado encontram-se aqueles que defendem a possibilidade de expulsão com seus argumentos, de outro os que valorizam o direito a propriedade e não aceitam a exclusão de um condômino.

Antes da exclusão propriamente dita do condômino, há convenções que definem como multa a restrição de uso de partes do condomínio, como é relativamente comum no dia-a-dia, inclusive restringindo uso de salão de festas, por exemplo, quando se está inadimplente com as taxas de condomínio. Não é, porém, esse o objetivo do presente estudo.

Sobre a restrição de áreas por comportamento anti-social, Maluf (2005, p. 93) entende que:

Ao prever multa pecuniária a ser aplicada ao condômino anti-social, o legislador civil de 2002, a nosso ver, agiu corretamente, afastando-se de penas como a interdição de direitos, v. g., proibição de freqüentar partes da área comum, como piscinas e quadras de tênis etc., uma vez que esse tipo de reprimenda poderia infringir normas constitucionais que regulam os direitos individuais, tornando-as, portando, inócuas.

A respeito da exclusão do condômino, há duas correntes como já dito. Argumentos há para ambas.

Como no Novo Código Civil não há previsão da exclusão, ao entendimento de alguns deve-se respeitar o desejo do legislador ao apenas impor multas pecuniárias. Do mesmo lado há o argumento do direito a propriedade, que não deve ser violado. Esse é o entendimento do desembargador João Batista Lopes (2003), que acha inadmissível a exclusão do condômino anti-social, uma vez que tal pena não está prevista no Novo Código Civil.

Fedozzi(2007) compartilha tal entendimento, porém apenas quando aplicado a exclusão direta pela assembléia do condomínio, uma vez que o Novo Código Civil não traz qualquer previsão nesse sentido. Lembra porém que apesar de haver o princípio constitucional protegendo a propriedade, há também o princípio que protege a função social da propriedade. No conflito entre esses dois princípios, preserva-se o que protege a coletividade, no caso o principio da função social. A coletividade tem direito ao sossego, saúde, segurança, como prevêem os artigos 1.277 e 1.336 IV do Novo Código Civil.

Sobre a impossibilidade de excluir-se condômino anti-social por tal medida não estar previsar, discorda Innocenti (2006):

lnexiste na lei civil qualquer óbice a se incluir, na convenção de condomínio, cláusula que dele exclua o condômino nocivo em determinadas situações verdadeiramente extremadas, já que a propriedade continua plenamente garantida desde que exercida dentro do contexto da função social que lhe é inerente. Portanto, nada impede que o condomínio venha a se valer dessa circunstância para obter a alienação judicial da unidade autônoma nos casos em que outra forma não se revelou apta a dissuadir o faltoso e reconduzi-lo ao exercício normal dos poderes que lhe conferem o conjunto de partes privativa e coletiva, conforme a função social da propriedade. Sucederia, assim, a faculdade de exigir, na justiça, cumprimento de cláusula do estatuto condominial coletivo a que todos os condôminos estão obrigados.

Outra controvérsia ocorre na interpretação do final do parágrafo único do artigo 1.337 do Novo Código Civil (BRASIL, 2002), que afirma que o condômino anti-social pode pagar multa de até 10 vezes o valor da contribuição de Condomínio, “até ulterior deliberação da assembléia”.

Segundo Marco Aurélio Bezerra de Melo (apud Fedozzi, 2007, p. 81), o termo “até ulterior deliberação da assembléia” significa que a assembléia pode deliberar a interdição temporária do uso da unidade habitacional ou até mesmo a privação da propriedade sobre o apartamento.

Fedozzi (2007, p. 81) discorda dessa afirmação:

Apesar de se entender o posicionamento do insigne jurista, ousa-se discordar, pois, sendo uma norma restritiva, cuja pena seria demasiadamente pesada, a lei deveria ter disciplinado essa punição de forma expressa, o que não foi feito. Desse modo, a perda do direito de propriedade, por simples deliberação da assembléia, não se entende como possível.

Tartuce (2009) também é contra a exclusão do condômino anti-social por tal penalidade violar o principio da dignidade humana, protegido pela Constituição, como segue:

O Código Civil não traz a possibilidade expressa de expulsão do “condômino anti-social”, tese defendida por parte da doutrina e com a qual não concordamos, por violar o princípio de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CF/88) e a solidariedade social (art. 3º, I, CF/88). Assim, para nós, haveria nesse posicionamento violação a preceito máximo, de ordem pública, sob o prisma “civil-constitucional”. As sanções pecuniárias, antes visualizadas, existem para ser aplicadas. Mais do que isso seria incompatível com a tendência de valorização da pessoa e da sua dignidade.

Porém, o mesmo argumento da violação a dignidade humana é usado ao defender-se a exclusão, uma vez que a dignidade humana dos demais condôminos pede estar sofrendo com o comportamento do condômino anti-social, como é o entendimento de Wloch (2005):

[…] a permanência de morador anti-social num condomínio edilício prejudica o bem-estar, a qualidade de vida das pessoas que também residem no prédio e afronta o fundamento da República Federativa do Brasil, a dignidade da pessoa humana, de maneira que a privação de sua propriedade, seja com a expulsão, seja com proibição de seu uso, gozo e disposição, é medida que se impõe, pois não cumpre com a função social de propriedade. E tal providência não implica em violação do direito de propriedade do sujeito.

A Constituição não pode conter normas despidas de eficácia.

O interesse de uma coletividade que age dentro da lei e defende seu bem-estar e qualidade de vida deve prevalecer sobre o interesse daquele que age em desacordo com os bons costumes e tira a tranqüilidade e sossego de cidadãos de bem. O direito de propriedade, que não está cumprindo sua função social, deve ceder quando em confronto com dignidade da pessoa humana.

Além da Constituição (Brasil, 1988) proteger a dignidade da pessoa humana em seu artigo 1º, inciso III, também no artigo 5º, inciso XXII protege a sociedade, porém atrelando a essa sua função social, conforme inciso XXIII do mesmo artigo.

Há teses também, para a expulsão do condômino anti-social, que baseiam-se na perda da propriedade pelo fato desta não estar cumprindo sua função social, vez que fere a dignidade e fere direitos dos demais condôminos.

Nesse mesmo sentido, defende Wloch (2005):

[…] a ordem jurídico-constitucional brasileira não conferiu ao proprietário a possibilidade de agir à revelia dos bons costumes e convivência pacífica e, em especial, dos postulados que têm por fundamento direto o próprio texto da Constituição da República Federativa do Brasil, notadamente em tema de proteção às liberdades e garantias fundamentais. Mas deve o proprietário pautar-se dentro dos bons costumes e modos da comunidade onde vive, fazendo, assim, correto uso e gozo de sua propriedade. Prejudicando o sossego, a tranqüilidade, enfim, a qualidade de vida das pessoas com quem tem a obrigação de conviver, acaba fazendo a propriedade descumprir a sua função social, além de espancar o fundamento da própria CF, a dignidade da pessoa humana. Assim, a privação da propriedade desse indivíduo é medida que se impõe em prol da manutenção da ordem, da melhoria da qualidade de vida e, a partir de uma macro visão, da justiça social.

Pela nova ordem constitucional, deve-se valorar, quando necessário, o bem social e individual em detrimento do patrimonial. Nesse sentido, versa Innocenti (2006):

Plasmando esse conceito também para a esfera dos direitos e garantias individuais, a Constituição de 1988 garante o direito de propriedade desde que vinculado ao exercício de sua função social, estabelecendo que a República Federativa do Brasil, fundamentada, entre outros valores, na cidadania, na dignidade da pessoa humana e nos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa, tem por objetivo fundamental a construção de uma sociedade livre, justa e solidária, com o desenvolvimento nacional, erradicação da pobreza e bem-estar de todos.

Inaugurada, assim, nova ordem constitucional a governar o instituto da propriedade, evidencia-se pelo Texto que os interesses patrimoniais devem se adequar, à nova realidade , já agora prevalecendo a pessoa sobre qualquer valor.

Nessa mesma linha de pensamento, Maria Regina Pagetti Moran (1996, p. 320 acomplia approval apud Fedozzi, 2007, p. 81) entende que:

[…] seria possível a exclusão do condômino, tendo em vista que deve prevalecer a função social da propriedade, pois o bem-estar da coletividade deve sobrepujar o domínio individual. Para ela, o indesejado morador deveria ser notificado para que interrompesse o comportamento incômodo. Caso não surtisse efeito, seria adotado o procedimento sumário para sua expulsão.

Muitos são os fundamentos jurídicos para embasar uma exclusão de condômino anti-social, mesmo não tendo a lei previsto expressamente, conforme entendimento de Innocenti (2006):

Tais aspirações formam o fundamento jurídico para admitir-se, no plano constitucional, o que a lei propriamente deixou sem tocar a exclusão do condômino nocivo, identificado não pela reiteração de atos contrários ao conjunto de condutas disciplinadas pela lei e pela convenção, mas pela gravidade extrema de ações que põem em risco valores superiormente tutelados pela constituição federal, como a dignidade da pessoa humana, a vida, e a própria propriedade, vista, porém, sob o contexto que lhe impregna a função social.

Saindo da seara do direito regido pelos artigos relativos ao condomínio, há de se pensar no Direito de Vizinhança, que também regula relações entre propriedades que sofrem influência uma da outra. Para Pugliese (2005, p. 678): “A legislação civil, de outra parte, é bastante ampla, e regula diversas situação jurídicas restritivas ao proprietário. Nesse sentido, como já visto, não são poucas as imposições que decorrem do Direito de Vizinhança.”

Compartilha do mesmo entendimento Slaibi Filho (apud Fedozzi, 2007, p.81 ):

Por sua vez, Nagib Slaibi Filho também assevera que o condômino pode ser excluído de maneira direta daquela comunidade, mas com base no direito de vizinhança, sem que precise ser comprovada a culpa do comunheiro na reiteração de determinada conduta anti-social, definida na convenção.

Apesar de vasta doutrina, não se encontra facilmente jurisprudência acerca do tema, tanto no Tribunal de Justiça de Santa Catarina, como nos demais.

Sobre o assunto, não encontrou-se nenhuma jurisprudência favorável a exclusão do condômino anti-social, apenas negando provimento, como segue:

CONDÔMINO COM COMPORTAMENTO CONSIDERADO ANTI-SOCIAL – PRETENSÃO DE SUA EXCLUSÃO DA COMUNIDADE CONDOMINIAL – SANÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI – APLICAÇÃO DE MULTA PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO FALTA DE NECESSIDADE DE SUPLÊNCIA JUDICIAL. O ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique, reiteradamente, atos denominados pela lei como anti-sociais. Inexistência de lacuna legislativa na hipótese, eis que o Código Civil prevê sanção de multa para o condômino que apresente incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Impossibilidade de exclusão do condômino pela via judicial. Afasta-se qualquer argumentação no sentido de que o magistrado, à luz do princípio da função social, por si só, tenha o poder de mitigar o direito fundamental à moradia resguardado na Constituição Federal e criar sanção diversa da eleita como a ideal pelos representantes do povo, transmudando nosso Estado Constitucional de Direito em um Estado Judicial de Direito. A multa pode ser aplicada pela Assembléia Condominial sem a necessidade de tutela jurisdicional, não sendo demonstrado no processo qualquer fato que impeça a deliberação pelo referido órgão em tal sentido. Improvimento do recurso.

(2008.001.11091 – APELACAO – DES. EDSON VASCONCELOS – Julgamento: 16/04/2008 – DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL – TJRJ)

Mandado de Segurança. Decisão judicial que, em antecipação de tutela, determina a expulsão da impetrante e sua família do condomínio e do imóvel de sua propriedade. Embora cabível recurso ordinário, aliás interposto e não conhecido por intempestivo, o Tribunal conhece do Mandado de Segurança por se tratar de decisão que alcança direitos elementares como os de propriedade, do idoso, da dignidade humana. O Código Civil permite no art 1337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao quíntuplo e ao décuplo em circunstâncias semelhantes, mas não prevê, pelo menos especificamente, a possibilidade de expulsão. Segurança concedida para revogar a antecipação de tutela e condicionar uma nova apreciação ao final da dilação probatória.

(5506874500 – MANDADO DE SEGURANÇA – REL. MAIA DA CUNHA – Julgamento: 24/07/2008 – 4ª Câmara de Direito Privado – TJSP)

Condomínio. Especial, por plano horizontal. Pretendida extinção, com despejo de ocupante que atenta contra a moral e o destino residencial do edifício. Indeferimento liminar da inicial. Confirmação. Pedido juridicamente Impossível. Apelação nâo provida.

(1125744500 – APELAÇÃO SEM REVISÃO – REL. JOSÉ ROBERTO BEDRAN – Registro: 24/05/2000 – 2ª Câmara de Direito Privado – TJSP)

Como alternativa a exclusão pelo comportamento anti-social em si, o que tem ocorrido é a cobrança de multas do décuplo do valor da contribuição condominial, sucessivamente, enquanto perdura-se tal comportamento. Dessa forma, se o condômino não mudar sua forma de agir, ou retirar-se do condomínio, poderá acabar perdendo sua propriedade para o condomínio, de forma a quitar sua dívida com o mesmo. Mesmo entendimento é o de Fedozzi (2007, p. 80), “A imposição da multa oriunda da reiteração de comportamentos nocivos ao bem-estar da coletividade poderá causar algo que o Novo Código Civil optou por silenciar, que é a expulsão do condômino que se porta de maneira nociva”.

Também Innocenti (2006) compartilha do mesmo entendimento:

A escassa doutrina que sobreveio à alteração promovida pelo do novo Código Civil, aponta que a grande inovação que se seguiu foi a possibilidade da exclusão do condômino anti-social em função da perda da propriedade pela excessiva onerosidade imposta pela sucessão de multas que podem chegar a até 1000% do valor da cota condominial.

Mas é óbvio que em relação a isso em nada se inovou, já que o regime anterior, da Lei n° 4.591/64, também previa o pagamento de multas em função das mesmas atitudes contempladas pelo novo Estatuto Civil, o que, pelo menos após a Constituição de 1988 conformando-se coma garantia de que o direito de propriedade atenderá a sua função social, passou a admitir que a eventual penhora decorrente da cobrança do débito condominial recaísse sobre o imóvel em condomínio. Mas isso não significa exclusão do condomínio, mas sim, como já visto, mera coincidência posto poder recair eventual penhora sobre quaisquer bens do devedor.

Acerca da penhora do imóveis, segue jurisprudências:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PENHORA DE ÚNICO BEM – POSSIBILIDADE – EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 3º, INC. IV, DA LEI N. 8.009/90 – PRESTAÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO.

A exceção prevista no art. 3º, inc. IV, da Lei n. 8.009/90 autoriza a penhora do único bem do devedor, em sendo a DÍVIDA originária do próprio imóvel, prestação condominial edilícia, in casu.

EXCESSO DE PENHORA – INOCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE OUTROS BENS PASSÍVEIS DE CONSTRIÇÃO.

Inexistindo outros bens hábeis a garantir o adimplemento da dívida, possível a sua constrição, ainda que de valor superior ao montante executado.

MULTA MORATÓRIA – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – REDUÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) PARA 2% (DOIS POR CENTO) – EXEGESE DO ART. 924 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.

Aplica-se o art. 924 do Código Civil de 1916, a fim de reduzir a pena pecuniária, haja vista não ter a relação condominial edilícia finalidade comercial, destinando-se o rateio das despesas, tão-somente, a sua manutenção.

ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – INCAPACIDADE FINANCEIRA NÃO CONTESTADA – EXEGESE DA LEI N. 1.060/50 – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(1999.007664-4 – APELAÇÃO CÍVEL – REL. WILSON AUGUSTO DO NASCIMENTO – Julgamento: 02/05/2003 – Terceira Câmara de Direito Civil – TJSC)

E o mesmo entendimento tem o STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PENHORA DO PRÓPRIO

IMÓVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE DO DEVEDOR. ART. 620, CPC.

PLURALIDADE DE MEIOS PARA EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. RESSALVA DA

POSSIBILIDADE DA SUBSTITUIÇÃO DO BEM PENHORADO POR OUTRO. RECURSO

PROVIDO.

I – O reconhecimento do débito pela condômina, sem contestar a ação,

e a sua manifesta e prolongada inércia diante da citação para a

execução da sentença, aliados à sua fixação em outro Município, a

ensejar a frustração do processo executivo por falta de outros bens

penhoráveis, não deixou ao credor outros meios de promover a

execução senão mediante a penhora do imóvel objeto da cobrança.

II – O desnível entre os valores do bem penhorado e da execução, por

si só, não onera injustificadamente o devedor, tendo em conta,

inclusive, que, no caso de alienação do bem, a importância

remanescente se reintegra ao patrimônio do devedor.

(2000/0032916-9 – RECURSO ESPECIAL – REL Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – Julgamento: 21/03/2002 – Quarta Turma – STJ)

Mesmo sendo o imóvel considerado “bem de família”, pode o condomínio penhora-lo vez que trata-se de uma das exceções a aplicação da lei 8.009/90 (Impenhorabilidade do Bem de Família), conforme entendimento do Tribunal de Justiça de Goiás:

Agravo de Instrumento. Dívida de Condomínio. Cláusula Restrita de Impenhorabilidade Vitalícia. Penhora. Execução que tem por objeto condenação ao pagamento de cotas condominiais. A penhora deve recair sobre o imóvel gerador da dívida, em face da natureza propter rem da obrigação. Tal circunstância afasta a regra geral e faz incidir a ressalva do art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/90. Recurso conhecido e provido.

(59.488-9/180 – 2007.04.413.560 – Agravo de Instrumento 59.488-9/180 – REL Des. ROGÉRIO ARÉDIO FERREIRA – Julgamento: 26/02/2008 – Terceira Câmara Cível – TJGO)

Dessa forma, mesmo sendo o único bem do condômico, poderá esse sofrer a penhora para quitação das dívidas oriundas de multas, do condomínio.

 

 

Em outros paises, tanto nas Américas como na Europa, a exclusão do condômino anti-social é possível, conforme afirma Nascimento Franco (apud Innocenti, 2006). Na Argentina e no Uruguai, a expulsão é possível apenas contra o inquilino de uma unidade. Já no México e na Alemanha, a venda da unidade pode ser exigida judicialmente pela maioria dos condôminos. Já na Espanha é possível a interdição temporária da propriedade de condôminos com comportamento anti-social. Na Bélgica, é possível constar na convenção de condomínio cláusula que permita a alienação compulsória de condômino que se comportar de forma alheia aos bons costumes, e finalmente na Suíça, é possível a exclusão judicial do condômino. Conforme Innocenti (2006), “Em nenhuma dessas sociedades nega-se a concepção de garantia da propriedade privada tal como a conhecem no Brasil.”

 

Referências:

 

BRASIL. Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/LEIS/L4591.htm. Acessado em 25/09/2009.

 

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